ลาดพร้าว แกรนดิโอ : เรื่องที่น่ากังวล… ที่คนซื้อบ้านอาจยังไม่รู้

ลาดพร้าว แกรนดิโอ : เรื่องที่น่ากังวล… ที่คนซื้อบ้านอาจยังไม่รู้ ที่ผ่านๆ มาทั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายบ้านคอนโด ทั้งประชาชนผู้ซื้อบ้านคอนโดก็บ่นกันอุบอยู่แล้วว่า การกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินทำได้ยากมาก เพราะต้องถูกตรวจสอบมากมาย ที่สำคัญอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 30-40%

แต่จากนี้ไปที่ว่ายากแล้วจะยากกว่าเดิมอีก เพราะปลายเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการประชุมร่วมกันระหว่างคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ที่ประชุมเห็นว่าระบบการเงินไทยโดยรวมมีเสถียรภาพ เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวดีต่อเนื่อง ฐานะการเงินภาคธุรกิจโดยเฉพาะธุรกิจขนาดใหญ่ปรับดีขึ้น และว่าระบบการเงินไทยมีความเปราะบาง 2 จุด คือ 1.ภาคอสังหาริมทรัพย์ 2.การแสวงหาผลตอบแทนสูงของสหกรณ์ โดยภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบางมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จาก

(1) การปล่อยสินเชื่อใหม่ที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Loan to Value: LTV) เกิน 90% เพิ่มขึ้น
(2) อัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (Loan to Icome: LTI) มีแนวโน้มสูงขึ้น
(3) คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยลงจากสัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non Performance Loan: NPL) สูงขึ้น

ที่ประชุมแนะนำธนาคารพาณิชย์ควรระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อในลักษณะดังกล่าว เพราะจะทำให้ภาคครัวเรือนมีภาระหนี้สูงขึ้น และให้ติดตามและประเมิน

(1) ภาวะการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(2) ภาวะอุปทานคงค้างของอาคารชุดในบางทำเล
(3) อุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกที่จะเกิดขึ้นจากโครงการใหม่ที่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use)

นี่คือนโยบายมาตรการทางการเงินของรัฐที่จะดำเนินการกับธุรกิจอสังหาฯ ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2561 เป็นต้นไป ข้อมูลและการวิเคราะห์ของ กนง.และ กนส.สะท้อนภาพจริงเศรษฐกิจไทย คือ ภาพรวมดดูมีเสถียรภาพ ภาคธุรกิจขนาดใหญ่ของประเทศดีขึ้นเรื่อยๆ แต่ปัญหาที่มาสะท้อนออกในภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าต่อรายได้ และหนี้เอ็นพีแอลที่สูงขึ้น ล้วนแสดงถึงปัญหารายได้ของชนชั้นกลางและล่างที่มีรายได้เท่าเดิม ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดทั้งแนวราบสูงขึ้น

ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งเป็น 1 ในปัจจัย 4 พื้นฐานในการดำรงชีวิต ทำให้คนกลุ่มใหญ่กลุ่มนี้พยายามกู้ให้มากที่สุดต่อมูลค่าบ้านคอนโดที่ซื้อมายอมอุทิศรายได้ต่อเดือนมากที่สุดเพื่อผ่อนบ้านคอนโด และคนที่ผ่อนต่อไม่ได้ ไปต่อไม่ไหวก็กลายเป็นหนี้เอ็นพีแอล

นโยบายทางการเงินชุดนี้จึงเป็นโยบายเพื่อรักษาเสถียรภาพของสถาบันการเงินและระบบการเงิน ไม่เกี่ยวกับการจะมีหรือไม่มีที่อยู่อาศัยของประชาชนคนส่วนใหญ่

จะว่าไป 10 กว่าปีมานี้ประเทศไทยแทบไม่มีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของประชาชนเลย จะมีบ้างก็เป็นเพียงแคมเปญการตลาดสร้างความนิยมชั่วครั้งชั่วคราว ที่ไม่มีมาตรการอะไรที่จะทำให้บรรลุผลได้ ทั้งที่เป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานชีวิต ได้แก่ อาหาร ที่อยู่อาศัย ยารักษาโรค และเครื่องนุ่งห่ม

วงจรของเศรษฐกิจประเทศ คงจะเป็นเช่นนี้ไปอีกนาน
ธุรกิจขนาดใหญ่ ชนชั้นนำของประเทศเติบโตอย่างรวดเร็ว ด้วยปัจจัยสนับสนุนต่างๆ
ธุรกิจขนาดกลาง ชนชั้นกลางจะถูกเบียดถูกแข่งขันจากธุรกิจขนาดใหญ่ในประเทศและต่างประเทศ
หน้าที่การเงินจะถูกทดแทนหุ่นยนต์หรือเครื่องจักรดิจิทัล
คนชั้นล่างก็ขายแรงงานแข่งกับแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน